Como calcular mais-valias de um imóvel?

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Atualmente, há cada vez mais portugueses a vender casas. Contudo, a venda de casa nem sempre é sinónimo de lucro. Se o imóvel for vendido a um preço superior ao da sua compra, pode estar sujeito ao pagamento de mais-valias. Descubra aqui como calcular mais-valias, declará-las no IRS e se poderá estar isento.

O que são as mais-valias de imóveis?

Ao vender um imóvel a um valor superior àquele pelo qual o adquiriu, poderá ter de pagar mais-valias. De uma forma simples, as mais-valias representam a margem de lucro resultante da venda do imóvel. Ou seja, de acordo com o artigo 10.º do Código do IRS, as mais-valias correspondem à diferença do preço de venda do imóvel e do preço por que o adquiriu.

Como calcular mais-valias de um imóvel?

Calcular mais-valias é um passo fundamental no processo de venda de uma casa, pois contribui para uma gestão mais eficaz das finanças pessoais. Para calcular mais-valias de uma casa, ao valor de venda deve subtrair-se:

  • O valor de aquisição do imóvel (após aplicação do coeficiente de desvalorização da moeda, que é publicado todos os anos na Portaria da Autoridade Tributária e Aduaneira);
  • Os encargos associados à valorização do imóvel nos últimos 12 anos, tais como obras de manutenção e melhoria;
  • E outras despesas relativas à compra do imóvel, tais como comissões pagas a agências imobiliárias, custos da escritura, pedido de Certificado Energético, imposto de selo, Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).

Portanto, para além de calcular mais-valias cuidadosamente, é importante que sejam apresentados todos os comprovativos das despesas e encargos a deduzir.

Exemplo de como calcular mais-valias

A título de exemplo, consideremos uma casa que foi adquirida por 100.000€, com um total de 20.000€ de encargos dedutíveis, e que está agora à venda por 150.000€. Para calcular mais-valias, ao valor de venda subtrai-se o valor de compra e os encargos. Neste caso:

150.000€ (valor de venda) – 100.000€ (valor de aquisição) – 20.000€ (encargos) = 30.000€ (mais-valias)

Por isso, excluindo o coeficiente de desvalorização da moeda, esta transação resultaria numa mais-valia de 30.000€.

Mais-valias imobiliárias: qual é o valor tributado?

Uma vez que a venda de imóveis é considerada uma fonte de lucro e rendimento, está sujeita à declaração no IRS e, possivelmente, ao pagamento de um imposto.  

No entanto, a tributação das mais-valias apenas se aplica a imóveis adquiridos a partir de 1 de janeiro de 1989. Por isso, todos os imóveis que tenham sido adquiridos antes dessa data estão isentos do pagamento das respetivas mais-valias.

Se adquiriu a casa no ano de 1989 ou depois, deverá então pagar o imposto correspondente às mais-valias. Regra geral, o valor sujeito a tributação no IRS corresponde a 50% do valor das mais-valias imóveis. Considerando o exemplo anterior, uma vez que ao calcular mais-valias obtivemos 30.000€, o valor do imposto a pagar será de 15.000€.

Contudo, é importante relembrar que o cálculo do valor tributado é apenas uma estimativa. A venda da casa é englobada no seu IRS, pelo que o valor exato a pagar irá depender do escalão de IRS onde o proprietário se insere. Ou seja, o valor do imposto correspondente às mais-valias será adicionado aos restantes rendimentos do proprietário. Por isso, irá depender de outros fatores, tais como o total de rendimentos e o total de despesas declaradas no IRS desse ano.

Como declarar as mais-valias imóveis no IRS?

Independentemente do lucro que obtiver, a venda de um imóvel deve ser sempre declarada à Autoridade Tributária e Aduaneira através do IRS, para que se possa calcular mais-valias e o valor do imposto sobre os lucros obtidos com a venda.

Todos os dados relativos à venda do imóvel devem ser introduzidos no Anexo G (modelo 3) da declaração de rendimentos do vendedor do ano seguinte. Ou seja, caso o proprietário venda uma casa em 2022, essa transação deve ser comunicada na declaração de IRS de 2023.

Para além dos dados da venda da casa, no Anexo G também devem constar as despesas associadas à transação, tais como escrituras ou obras de melhoramento. Assim, ao declarar as despesas estará a reduzir o valor das mais-valias e, por consequência, o valor do imposto que deverá pagar. Por isso, é essencial que preencha todos os campos cuidadosamente e que reúna todas as faturas relativas às despesas declaradas, de forma a poder comprová-las.

Também deve ser notado que a venda de imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 deve ser igualmente declarada no IRS do proprietário, apesar de não estar sujeita ao pagamento de impostos. Neste caso, deve ser preenchido o Anexo G1 do IRS, que se destina às mais-valias não tributadas.

É possível beneficiar das mais-valias imobiliárias?

Apesar de não ser possível beneficiar diretamente das mais-valias, certas situações garantem a isenção do imposto.

A isenção do pagamento do imposto correspondente às mais-valias aplica-se nas seguintes situações:

  • Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989, ano em que entrou em vigor o Código do IRS (CIRS).
  • Reinvestimento do valor da venda do imóvel na aquisição, construção ou reabilitação de outra casa para habitação própria e permanente, seja em Portugal ou noutro Estado Membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu. Neste caso, só é possível beneficiar da isenção das mais-valias se o reinvestimento se der nos 24 meses anteriores à venda do imóvel, ou nos 36 meses posteriores.
  • Maiores de 65 anos ou reformados que reinvistam o valor das mais-valias num contrato de seguro financeiro no ramo de vida, na adesão a um fundo de pensões aberto ou nas contribuições para o regime público de capitalização no prazo de 6 meses após a venda do imóvel.

Em contrapartida, caso não cumpra os critérios necessários para obter a isenção, é possível reduzir o custo das mais-valias e, consequentemente, do imposto a pagar. Tal como referido anteriormente, ao calcular mais-valias é possível deduzir despesas e encargos relativos à aquisição da casa (impostos, escritura, pedido de certificação energética, entre outros) ou à sua valorização (tais como obras de manutenção e melhoria).

Para isso, deve reunir todos as faturas e comprovativos das despesas dos últimos 12 anos e declará-las no anexo G do IRS. Ao declarar estes encargos, estará a diminuir o valor das mais-valias, beneficiando também da redução do imposto que terá de pagar.

Calcular mais-valias: Conclusão

Em conclusão, as mais-valias imóveis correspondem ao lucro obtido através da venda de uma casa. Para calcular mais-valias, subtrai-se o valor da aquisição do imóvel e encargos dedutíveis ao valor pelo qual o imóvel está à venda. Dado que a venda de casa é uma fonte de rendimento para o proprietário, este deve declarar as mais-valias do imóvel no IRS e pagar um imposto sobre esse lucro, que, por norma, corresponde a 50% das mais-valias.

Para isso, o proprietário deve preencher o Anexo G ou G1 do IRS, dependendo do ano em que adquiriu a casa. No entanto, existem algumas circunstâncias que garantem a isenção do pagamento das mais-valias. Por outro lado, é também possível reduzir o valor do imposto a pagar, apresentando os comprovativos de despesas dedutíveis dos 12 anos anteriores à venda da casa.

Por isso, é importante calcular mais-valias com cuidado, para que possa averiguar antecipadamente a margem que lucro que poderá obter com a venda de casa e gerir mais eficazmente as suas finanças.

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