Se tem nos seus planos vender uma casa hipotecada, ou transferir o crédito habitação, precisará do distrate de hipoteca. Por isso, confira tudo que precisa saber sobre esse importante documento.
O que é hipoteca?
Hipoteca é uma espécie de garantia de pagamento de um empréstimo ou financiamento. Funciona como um seguro para o credor, que empresta uma quantia e caso a mesma não seja paga, dá direito de retenção ou de prioridade de registo através do produto da venda judicial dos bens.
Esse crédito, recebido através da hipoteca é denominado de crédito hipotecário, e a razão mais usual para ser feito prende-se com a necessidade de consolidar ou reestruturar créditos, dando o imóvel como garantia. O registo de hipoteca mantem-se permanente na certidão do imóvel. Após pagar a dívida ou necessitar que essa espécie de contrato seja finalizado, é feito o distrate de hipoteca.
Quais imóveis podem hipotecados?
Segundo o artigo 688° do código civil, podem ser hipotecados:
- a) Os prédios rústicos e urbanos;
- b) O domínio direto e o domínio útil dos bens pertencentes;
- c) O direito de superfície;
- d) O direito resultante de concessões em bens do domínio público, observadas as disposições legais relativas à transmissão dos direitos concedidos;
- e) O usufruto das coisas e direitos constantes das alíneas anteriores;
- f) As coisas móveis que, para este efeito, sejam por lei equiparadas às coisas imóveis.
O que é distrate de hipoteca?
Distrate de hipoteca é o documento que o banco emite, através do qual renuncia à hipoteca que tem a seu favor e declara a dívida extinta/saldada. O distrate faz-se quando necessário em três situações:
- Pagamento da totalidade do empréstimo contraído, após o final do pagamento da divida, o banco emite o documento (distrate de hipoteca) para que o imóvel esteja livre da hipoteca feita a favor do banco.
- Se quiser vender o seu imóvel e tiver contraído um empréstimo, é necessário o distrate para que o imóvel esteja livre de quaisquer imposto ou encargos associados a hipotecas.
- Transferência de crédito entre instituições bancárias, caso possa transferir de crédito entre instituições bancárias, que é o mesmo que dizer transferir o seu crédito habitação do banco X para o banco Y, porque, por exemplo, o Banco Y apresenta uma taxa de juro e um spread mais baixo. Terá que limpar a hipoteca que tem a favor do banco X para poder constituir uma nova a favor do banco Y e, para isso, necessitará de um distrate de hipoteca.
Com o distrate o banco renuncia à hipoteca que foi constituída a seu favor e declara a dívida como saldada, passando a não ter mais direitos sobre o imóvel.
Como obter o distrate de hipoteca?
Para obter o distrate de hipoteca, primeiro, é necessário pedir no banco onde tem o crédito habitação (ou teve no caso de o ter liquidado), mediante o preenchimento de impresso próprio disponível para o efeito.
Vale lembrar que, desde janeiro de 2021, com a entrada em vigor da Lei nº 57/2020, os bancos não podem cobrar qualquer montante pelo distrate de hipoteca. Antes desta data, o custo podia ser elevado, cerca de 200€, apesar de em casos de transferência de crédito habitação fosse suportado pelo banco recetor.
No caso de vender a casa, deve-se pedir o distrate com, pelo menos, 10 dias de antecedência da data da escritura. Nesse momento, deve ter consigo a certidão predial atualizada e tem também de compreender a data e local da realização da escritura, visto que o banco tem de estar presente.
Como proceder após o distrate de hipoteca?
Após o distrate, o próximo passo é o cancelamento da hipoteca. O processo de cancelamento depende do motivo pelo qual o distrate ocorreu.
Caso o motivo seja o desejo de vender a casa
Nesta situação, o banco onde tem o crédito habitação vai emitir o distrate de hipoteca sem a dívida estar liquidada. A dívida será liquidada com parte do valor que obtêm com a venda do imóvel, pelo que o banco não lhe entregará o documento.
O banco vai estar presente na escritura e o pedido de distrate será acompanhado do registo de uma eventual nova hipoteca e pelo registo da compra e venda do imóvel.
Será feito tudo em simultâneo. Não tem fazer nada como vendedor do imóvel. Cabe ao notário, advogado ou solicitador que realizar a nova escritura (ou documento particular), o contrato de compra e venda como financiamento bancário, registar em 10 dias, o cancelamento da hipoteca anterior, registar o novo proprietário do imóvel e a nova hipoteca que recai sobre ele.
De notar que o cancelamento da hipoteca é pago por si, bem como eventuais custos que a entidade que está a efetuar o serviço lhe pode cobrar.
Na escritura, o comprador leva um cheque bancário com o valor da transação. Este será depositado pelo banco na sua conta bancária, servindo para pagar de imediato o empréstimo. O restante fica na sua conta.
Pedido por transferência de crédito habitação
Este caso é idêntico ao anterior e também aqui não tem de fazer nada. O distrate de hipoteca é acompanhado pela constituição de nova hipoteca a favor do banco para onde vai transferir o crédito habitação. É tudo feito em simultâneo pelo notário, advogado ou solicitador que realizar a nova escritura, com a presença dos dois bancos envolvidos.
Também neste caso o custo do cancelamento da hipoteca recai sobre si. Pode tentar que o banco para onde vai transferir o crédito o pague. Ou seja, negoceie quando estiver a ver as condições da transferência. Se optou por transferir foi porque teria melhores condições, por isso inclua na negociação os custos que tem de suportar, incluindo este e o da liquidação antecipada do seu anterior crédito habitação.
Liquidar a totalidade do empréstimo
Quando a dívida é liquidada não existe nenhuma razão para o banco continuar com a hipoteca. Contudo, há quem pense que pelo facto do empréstimo ter sido pago, a hipoteca desaparece. Mas não é assim e cabe-lhe a si tomar a iniciativa.
O cancelamento da hipoteca não é obrigatório, no entanto, se não for realizado, o imóvel vai continuar com “impostos e outros encargos” e não o pode vender. Assim, se tratar logo do mesmo, vai ganhar tempo e evita aborrecimentos.
Neste sentido, quando acabar de pagar o empréstimo, peça ao banco o distrate da hipoteca. Este tem o prazo máximo de 14 dias úteis para ser emitido e entregue.
Uma vez na sua posse, no prazo máximo de 30 dias deve entregá-lo no Conservatório do Registo Predial. O cancelamento tem um custo de 50 euros, se for feito dentro do prazo. Passados os 30 dias, o custo é de 100 euros.
Lembre-se de cancelar os seguros depois da venda
Depois de vender o imóvel, tenha atenção aos prémios dos seguros. Se já não tem o imóvel não tem de continuar a pagar o seguro de vida associado ao empréstimo, nem o seguro de incêndio e/ou multirriscos.
Assim, cancele-os de imediato. Se tem autorizações de débito direto, cancele-as e assegure-se de que é a partir do início no mês seguinte ao da venda.