Lei do Condomínio: As novas regras a partir de abril

lei de condomínio

No dia 10 de janeiro de 2022 foi publicada uma lei que entrou em vigor em abril deste ano. A nova lei de condomínio, lei n.º8/202, dita novas formas para funcionamento das assembleias de condomínio e dá novas atribuições aos administradores e condóminos.

Se tem, ou deseja ter um imóvel em condomínio este artigo é imprescindível, descubra os impactos que a nova lei de condomínio causará na sua vida.

Para que serve a nova lei do condomínio

A nova lei de condomínio obriga o proprietário de uma fração autónoma que pretenda vender, doar ou alienar um imóvel a requerer ao administrador do condomínio a emissão de uma declaração escrita onde conste o montante de todos os encargos de condomínio relativos à sua fração.

Funciona de modo semelhante ao certificado energético, assim como este avalia a eficácia energética do imóvel, a nova lei de condomínio possibilitará perceber se existem dividas por parte do proprietário, evitando assim, situações mais complicadas num futuro próximo.

Encargos relativos à venda de uma fração

Caso decida vender uma fração dentro de um condomínio após o dia 10 de abril, terá que requerer ao administrador do condomínio uma declaração em que constem todos os encargos de condomínio em vigor, com as seguintes especificações: 

  • A sua natureza;
  • Os respectivos montantes;
  • Os prazos de pagamento.

Vale realçar que caso existam dividas relativas à fração autónoma que será passada, a nova lei de condomínio prevê que os seguintes dados façam parte da mesma declaração: 

  • A respectiva natureza;
  • Os montantes;
  • As datas de constituição e vencimento.

O administrador do condomínio tem até 10 dias a contar da data do pedido do proprietário da fração, para emitir a declaração com os dados acima referidos. Esta tem apresentação obrigatória para serem lavrados os instrumentos pelos quais se partilhem ou transmitam direitos sobre prédios (como, por exemplo, o direito de propriedade), ou se contraiam encargos sobre eles.

Encargos relativos à conservação das partes comuns no condomínio

A lei do condomínio prevê que as despesas necessárias à conservação das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, sejam da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações — salvo disposição em contrário.

Também há determinação, de que se o regulamento de condomínio for aprovado sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio e este permitir, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção, desde que, tenham critérios devidamente especificados e justificados. 

Além dessas peculiaridades, também houve mudanças nos gastos com conservação dos pátios e varandas de uso exclusivo, estes agora são responsabilidades do condomínio, se o seu estado de conservação afetar as partes comuns do mesmo. Com a exceção dos casos em que as despesas se originem de conduta imputável ao condómino, como uma obra não autorizada.

Novas funções do administrador

Com a nova lei de condomínio as responsabilidades do administrador passam a ser

  • Verificar a existência do fundo comum de reserva;
  • Cobrar a respetiva parte dos condóminos nas despesas do condomínio;
  • Executar as deliberações das assembleias até 15 dias úteis;
  • Informar os condóminos em caso de processo judicial envolvendo o condomínio;
  • Quando ocorrer obras de conservação extraordinária, o administrador precisa de apresentar três orçamentos diferentes para execução da obra;
  • Quando solicitado, emitir declaração com o montante de todos os encargos de condomínio em vigor.

Novas obrigações dos condóminos

Os condôminos possuem a obrigação de: 

  • Informar ao administrador o número de contribuinte, morada, contactos telefónicos, endereço de correio eletrónico;
  • Manter os elementos acima atualizados;
  • Em caso de venda, comunicar a mesma por correio registado no prazo máximo de 15 dias, indicando o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário da fração.

Nova lei de condomínio na constituição da propriedade horizontal

A constituição da propriedade horizontal sofre algumas alterações com a nova lei de condomínio.  Enquanto anteriormente o título constitutivo da propriedade horizontal só podia ser alterado quando existisse o acordo de todos os condóminos, a nova lei estabelece a possibilidade de mudança sempre que:

  • Os votos representativos dos condóminos que consintam na alteração do título constitutivo da propriedade horizontal seja superior a 90% do capital investido;
  • A alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas frações se destinam.

Vale realçar que em caso de desacordo entre condóminos, a questão poderá ser resolvida em tribunal.

Alterações nas responsabilidades do condomínio 

A responsabilidade por dívidas ao condomínio foi uma das principais alterações. A lei procurou esclarecer ao máximo a questão, ordenando que a responsabilidade pelas dívidas ao condomínio deve ser aferida em função do momento em que a dívida deveria ter sido liquidada.

Então, o comprador da fração autónoma só ficará responsável por eventuais dívidas vencidas antes da data de aquisição, se declarar na escritura ou documento particular autenticado com data anterior a data da declaração do administrador.

Portanto, a nova lei de condomínio diz que independente da natureza, as obrigações financeiras relativas ao condomínio, com prazo final de pagamento depois da data de transmissão da fração, são responsabilidade do novo proprietário. 

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