Comprar casa é um momento que exige preparação e um planeamento muito preciso, pois a situação financeira não pode ser um problema. Preparamos neste artigo as principais necessidades que deve ter em conta para adquirir uma casa, do ponto de vista de encargos e deveres.
Antes de comprar casa
Uma vez que a compra de um imóvel é um grande investimento, é importante considerar alguns fatores antes da sua aquisição. Em primeiro lugar, é necessário perceber se os seus planos incluem residência permanente no mesmo local e se a sua situação profissional ou financeira é estável.
É também essencial avaliar o orçamento que tem disponível para todos os custos que estão associados à aquisição de um imóvel. Além do valor da imóvel, podem ainda ser necessárias obras, dependendo do estado do mesmo.
É importante ter em mente que existem outras despesas após a compra da casa, tais como:
- Condomínio (se for um apartamento)
- Recheio da casa
- Seguros
- IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis),
- Serviços de água, luz, gás e telecomunicações
Crédito Habitação
Caso necessite de algum apoio financeiro, é possível recorrer a um crédito habitação. É fundamental perceber como funciona este processo para ter uma ideia do valor da casa que pode comprar. Em primeiro lugar, é preciso ter em atenção que o crédito habitação não cobre 100% do custo da casa. Os bancos e instituições financeiras podem basear-se no valor de compra da casa ou no valor da avaliação, financiando até 90% do menor entre esses valores.
Por exemplo, caso decida comprar uma casa que está à venda por 100.000 €, o banco emprestará 90.000 €, no máximo. No entanto, se a casa for avaliada em 90.000 €, o banco emprestará apenas 81.000 € (90% do valor da avaliação), mesmo que compre a casa por 100.000 €. Os restantes 10% devem ser assegurados pelo comprador. Estes 10% são (normalmente) pagos como sinal inicial aquando da assinatura do CPCV (Contrato de Promessa, Compra e Venda), para garantir a reserva do imóvel, embora esse valor possa ser inferior.
Vale ainda salientar que, em caso de ser trabalhador independente, o valor inicial passa para 20%, pois o banco já só financia 80%.
Como escolher a melhor proposta de crédito habitação?
A aprovação do crédito habitação depende de fatores como o histórico do cliente, idade, estabilidade profissional e a taxa de esforço. A taxa de esforço corresponde ao balanço entre o rendimento do agregado familiar e as despesas mensais do mesmo. Idealmente, para que o crédito seja aprovado, não deve ultrapassar os 40%.
Para efetuar o pedido de crédito, recomenda-se a comparação das propostas de diferentes instituições bancárias. Para isso, é possível fazer simulações para prever os custos e taxas associadas a esse crédito, permitindo escolher a opção mais vantajosa. As simulações são apresentadas num documento denominado FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia), onde constam a TAEG e a TAN.
TAEG
A TAEG (Taxa Anual Efetiva Global) é o valor que representa o custo anual do crédito, incluindo taxas de juros, impostos, seguros e todas as despesas associadas ao empréstimo.
TAN
A TAN (Taxa Anual Nominal) reflete apenas o custo dos juros do empréstimo, representando uma parte menor da TAEG. É composta pelo spread e pela taxa de juro Euribor. O spread corresponde à margem de lucro do banco. A taxa Euribor é a taxa cobrada pelos bancos da zona Euro para realizar empréstimos. Existem duas modalidades de taxas Euribor: a taxa fixa e a taxa variável.
O comprador deve optar por uma delas quando efetua o pedido de crédito. Ao optar pela taxa fixa, o valor permanece invariável ao longo do tempo. Esta opção tem a vantagem de ser previsível e constante.
Ao escolher a taxa variável, o valor pode variar ao longo do período do empréstimo. Esta opção, apesar de poder resultar em prestações baixas, é instável ao longo do tempo, podendo aumentar perante a situação do mundo.
Exemplo
A taxa Euribor esteve a negativo em 2021, onde um crédito de 100 mil euros rondava os 240 euros para um jovem de 28 anos. O mesmo crédito, em 2022, perante a crise que se vive, rondava os 460 euros, ambas em taxa variável.
Assim, a comparação das diferentes propostas de crédito deve ser feita com base na TAEG, pois este é o valor que dá conta da totalidade dos custos do empréstimo.
Comprar casa: A procura
Um passo essencial para compra casa é procurar uma casa consoante o orçamento disponível. Isto pode ser feito a visitar diferentes websites, entrando em contacto com agências imobiliárias ou simplesmente observando os anúncios de venda ao passar pelas casas na localização pretendida.
Contudo, é importante visitar sempre as casas de interesse. Assim, terá uma visão mais realista do estado da casa e/ou do edifício onde se encontra. Durante a visita também é aconselhável ter em conta alguns fatores como a localização, vizinhança, exposição solar, acabamentos ou a necessidade de obras.
Da mesma forma, também é recomendado verificar se a casa tem a documentação em dia e se está totalmente legalizada, pois a obtenção de eventuais licenças pode acarretar custos adicionais. Através da Conservatória de Registo Predial é possível verificar se existem hipotecas, penhoras, contratos, ou outros encargos pendentes relativamente ao imóvel em questão.
Caso decida avançar com a compra da casa, deve primeiro cancelar ou resolver essas questões para não assumir uma dívida que não é da sua responsabilidade. Além disso, na repartição das Finanças é possível pedir informações sobre os impostos obrigatórios e verificar se o IMI da casa está em dia.
CPCV (Contrato de Promessa, Compra e Venda)
Uma vez escolhido o imóvel, é necessário apresentar uma proposta para dar início ao processo de compra. A proposta formal deve incluir o valor proposto pelo comprador e o sinal que o comprador está disposto a pagar. Após todas as partes chegarem a um consenso, o próximo passo é marcar as datas para a assinatura do CPCV e da escritura.
O Contrato de Promessa, Compra e Venda é um contrato que salvaguarda os interesses de todas as partes envolvidas na compra e venda da casa. Apesar de não ser obrigatório, é uma forma de garantir a reserva do imóvel, especialmente nos casos em que o comprador precisa de aguardar pela aprovação do crédito habitação. É também neste momento que se dá o pagamento do sinal, que, tal como referido anteriormente, corresponde aos 10% do valor da casa.
Impostos
Para dar seguimento ao processo de comprar casa, é necessário pagar o IMT (Imposto Municipal sobre Transações Onerosas), o Imposto de Selo sobre a transação e, no caso de empréstimo, o Imposto de Selo sobre o crédito habitação.
O IMT para comprar casa pode variar de 0 a 8% consoante o valor da transação, localização ou tipo de imóvel. Caso o imóvel seja para habitação própria e permanente, e o valor declarado na escritura seja inferior a 92.407 € (em Portugal Continental), pode verificar-se a isenção deste imposto.
No caso das regiões autónomas, este valor estende-se para 115.508 €. Por outro lado, o Imposto de Selo é fixo e corresponde a 0,8% do valor da compra. No caso do Imposto de Selo sobre o crédito habitação, é necessário pagar 0,6% do valor do empréstimo.
Escritura
Após o pagamento dos impostos, o passo seguinte é o registo da escritura. No que diz respeito à aquisição de imóveis, este é um dos processos com mais custos associados, podendo aproximar-se dos 750 €. Pode ser feito de três formas diferentes.
Uma das formas de realizar a escritura é através do Balcão Casa Pronta. Assim sendo, este é um serviço que visa facilitar o processo de compra e venda de casas, permitindo tratar das formalidades exigidas de forma imediata. Através deste serviço, o registo da escritura pode variar entre 375 € (no caso de não ter recorrido a financiamento) até 700 € (nos casos de crédito habitação).
A segunda opção é realizar a escritura através de um notário ou da Conservatória de Registo Predial. Cada local tem os seus próprios preços, que podem variar consoante o valor da transação. Além disto, é preciso contar também com o valor da certidão (que corresponde a 20 €), o valor do registo da escritura (que corresponde a 225 €), e ainda mais o IVA ao comprar casa.
Além disso, a escritura pode ainda ser realizada através de um advogado ou solicitador. Quando se recorre a financiamento, por norma é o banco que indica o seu próprio advogado e, nestes casos, são necessários pelo menos dois registos (perfazendo 500 €).
Por fim, deve ainda contar com o valor das comissões bancárias ao comprar casa. Este valor pode variar de banco para banco. Porém, normalmente aproximam-se dos 800 €.
O que devo ter em consideração se decidir comprar casa?
Em suma, comprar casa é um longo processo que exige alguma preparação de forma a tomar decisões mais vantajosas mediante a sua situação financeira e planos futuros. Para além do valor da casa a adquirir, é fundamental ter em consideração todas as despesas associadas à sua compra, assim como o custo de obras, se necessárias, e as despesas mensais que se acarretam após a sua compra.
Além disso, é importante relembrar que os bancos não financiam a totalidade do custo para comprar casa, pelo que é necessário assegurar o pagamento de 10% do valor total. Também é aconselhado que se analisem e comparem as propostas de crédito de diferentes bancos, dando especial atenção à TAEG.
Após visitar e escolher o imóvel de interesse, dá-se início ao processo de compra e venda, através da assinatura do CPCV. A seguir, procede-se à realização da escritura, sendo a parte do processo com mais custos associados e o mais aborrecido ao comprar casa.