Fundos imobiliários: Vale a Pena Investir em Portugal?

fundos imobiliários

Os fundos imobiliários permitem que receba um rendimento mensal e esteja exposto ao mercado imobiliário, sem ter que cuidar de inquilinos ou negociar imóveis. Saiba tudo sobre este mercado ao longo deste artigo!

Comprar imóveis com o pensamento de alugar para terceiros ou para venda após a valorização, pode ser uma ótima alternativa para investir o seu dinheiro. Mas, existem diversas dificuldades nesse tipo de investimento, principalmente juntar uma capital alta o bastante para comprar um bom imóvel. Essa e outras dificuldades são facilmente esquecidas quando investe através de fundos imobiliários.

Saiba tudo sobre esta alternativa de diversificar o seu portefólio de investimentos!

O que são fundos imobiliários?

É um fundo de investimento composto por investimentos no setor imobiliário, funciona de modo similar a um “condomínio”, onde investidores reúnem os seus recursos para serem aplicados em conjunto no mercado imobiliário. 

A dinâmica por trás dos fundos imobiliários é a seguinte: uma instituição de investimento coletivo, devidamente legalizada para este fim, capta investimentos de terceiros, esse capital será usado para compra de imóveis que serão alugados (também há outras modalidades, construção de imóveis para venda futura, entre outros). O aluguer (rendimento) pago pelo conjunto de imóveis comprados, é dividido entre os investidores consoante a quantia investida.

A instituição de investimento coletivo capta o dinheiro em forma de cotas, ou seja, vendem cotas a determinado valor e cada comprador tem parte nos imóveis pertencentes aquele grupo. Cada comprador recebe consoante a quantidade de cotas compradas. 

Funcionamento

Os fundos imobiliários têm um gestor especializado no mercado imobiliário, este faz o acompanhamento diário do património e do mercado. Conforme os resultados obtidos faz as alocações necessárias, de modo a obter a máxima rentabilidade para os cotistas.

Por fazer toda a gestão do património, o gestor cobra uma comissão, esta é abatida no rendimento do fundo

Existindo uma gestora especializada somente na gestão de imóveis, os fundos imobiliários têm provavelmente rendimentos maiores se comparados ao investimento individual do imóvel. O profissional gestor pesquisa e estuda o mercado para que se exponha da melhor forma, deixando os rendimentos menos expostos a um inquilino ou local.

Os fundos são negociados em “unidades de participação”, assim como as empresas são negociadas em ações. Portanto, para comprar uma unidade de participação e tornar-se parte de um lote de fundos imobiliários, basta criar conta numa corretora e negociar a unidade. Essas unidades de participação são valorizadas consoante os imóveis e rendimentos que o fundo possui, então, caso compre uma, irá ganhar o aluguer e a possível valorização da cota. 

Vantagens e desvantagens

Vantagens: 

  • Exige o investimento de menos capital na hora de começar, como é possível que negocie apenas uma unidade de participação, o investimento é muito menor do que se comprar um imóvel;
  • Investimento líquido, caso compre um imóvel e precise do dinheiro usado na compra, essa venda é custosa e trabalhosa, o que não acontece na compra de uma unidade de participação;
  • Existe diversificação de risco, um fundo possui vários imóveis em diversos lugares, com diversos inquilinos, deixando o património menos exposto às nuances de apenas um inquilino mau pagador ou possível problema de bairro.
  • Facilidade na compra e venda da unidade de participação, há menos burocracia na venda de uma unidade de participação do que na compra e venda do imóvel.

Desvantagens:

  • Tem desconto de comissão para administração dos fundos imobiliários;
  • Cotação da unidade de participação varia diariamente, podendo ficar suscetível ao fluxo do mercado;
  • Não há direito sobre a propriedade, diferente do imóvel que é possível entrar e fazer benfeitorias, a compra de uma unidade de participação não dá direito a escolher o que acontece com os imóveis, tudo é decidido pela gestora.

Como escolher os melhores fundos imobiliários

Existem vários tipos de fundos imobiliários, cabe a cada pessoa investir no que se encaixa melhor ao seu perfil, veja alguns tipos de fundos: 

  • Desenvolvimento para renda: esses fundos investem acima de dois terços do património líquido no desenvolvimento ou na incorporação de empreendimentos imobiliários em fase de projeto, ou construção, visando gerar renda com locação ou arrendamento deles após estarem prontos.
  • Desenvolvimento para venda: aplicam mais de dois terços do património líquido no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção para vendê-los no futuro.
  • Renda: neste caso, os fundos investem acima de dois terços do património líquido em empreendimentos imobiliários já construídos, também visando gerar renda com locação ou arrendamento deles.
  • Títulos e valores mobiliários: fundos que investem mais de dois terços do património líquido em títulos como ações, cotas de sociedades, fundos de participação (FIPs), sempre ligados ao mercado imobiliário.
  • Híbridos: fundos com estratégia de investimento que não se concentra particularmente em nenhuma das estratégias anteriores.

Dentro desses tipos de fundos, é preciso escolher o que se encaixa melhor ao seu dinheiro. Cada gestora faz um trabalho diferente e colhe os frutos proporcionais a isto, portanto o ideal é que leia as qualificações e histórico de quem irá gerenciar o capital do fundo imobiliário. 

Acompanhe uma pequena lista de comparativos a fazer quando for comprar uma unidade de participação:

  • Compare histórico e qualificações de quem gerência o fundo;
  • Taxa cobrada pela gerência do fundo;
  • Localização dos imóveis;
  • Quantidade de imóveis que o fundo possui;
  • Preço dos alugueres recebidos pelo fundo.
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