Mais-valias imóveis: Tudo que precisa saber!

Mais-valias imóveis

Se comprou um imóvel e tem planos de vender, ou já vendeu, precisa de saber tudo sobre as mais-valias imóveis!

Segundo os dados recolhidos em 2019, 74% dos portugueses têm casa própria, portanto, a compra e venda de moradia é comum no nosso país. Seja por querer vender mais caro, ou comprar mais barato, quando existe a intenção de transacionar um imóvel, é melhor tomar conhecimento de alguns fatores, tais como:

Para tornarmos a sua vida mais fácil na hora de vender um imóvel, vamos falar sobre todos os pormenores das mais-valia imóveis. No final, não encontrará dificuldade em saber o que é, se necessita pagar ou é isento, como calcular, e os meios para minimizar o pagamento do mesmo.

O que são mais-valias imóveis?

A partir da venda de um imóvel, é necessário declará-la no IRS mesmo que não tenha arrecadado lucros na transação. Caso obtenha lucros, surgem as mais-valias imóveis, um imposto cobrado pelo estado, conforme a diferença entre o valor de aquisição de um imóvel e o valor de realização na venda. Caso a venda seja feita sem aferição de lucros, então há menos-valias.

Apesar da fácil compreensão, as mais-valias imóveis possuem alguns detalhes que valem a pena ser estudados. Não se espante ao não precisar pagar este imposto.

Comecemos pela parte boa, consigo escapar do pagamento?

De acordo com o Código do IRS, ficam isentos do pagamento de mais-valias os seguintes casos:

  • O imóvel vendido é a morada própria e permanente, as mais-valias (o valor de venda deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel) são totalmente reinvestidas na compra, construção ou reabilitação de outra habitação destinada à morada própria e permanente, no prazo de 24 meses anteriores ou 36 meses posteriores à venda da casa;
  • Contribuintes reformados ou com mais de 65 anos que invistam as mais-valias num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto que assegure um rendimento regular periódico ou no regime público de capitalização (certificados de reforma), nos seis meses posteriores à venda do imóvel;
  • De imóveis adquiridos antes de 1989.

Caso não reúna condições para isenção, então pode tentar adotar algumas estratégias para reduzir o seu imposto. Para isso, na declaração de IRS, deve abater no cálculo de mais-valias as faturas (até 12 anos) das seguintes despesas:

  • Obras de melhoria e manutenção da casa, como obras de beneficiação, pinturas, isolamento, entre outras;
  • Eletrodomésticos fixos, como exaustores, ar condicionado, entre outros;
  • Despesas inerentes à aquisição e à alienação, como o IMT (ou SISA), os encargos notariais e de registo predial, as despesas efetuadas com a certificação energética e a comissão de intermediação;
  • Indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens.

Como é feito do cálculo das mais-valias imóveis?

O calculo é feito com a seguinte formula:

Mais valias = valor de venda do imóvel – (valor de compra do imóvel x coeficiente monetário) – encargos com compra e venda – encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 12 anos).

Observe que os “encargos suportados com a valorização do imóvel” são referentes, por exemplo, à instalação de um sistema de aquecimento central na habitação, que é algo que contribui para valorizar uma casa.

Por sua vez, nos “encargos com compra e venda” estão englobadas as seguintes despesas:

  • Pedido de certificado energético;
  • Registro predial e os impostos resultantes;
  • Imposto do Selo;
  • Custos da escritura;
  • Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT);
  • Comissão paga à empresa imobiliária (caso exista).

Um detalhe importante é que as despesas apresentadas devem estar devidamente comprovadas, dado que pode ser exigida a sua prova no prazo de cinco anos. No caso da comissão de mediação imobiliária, esta deve estar mencionada na escritura de venda da casa.

Questões importantes sobre o mais-valias imóveis

1. As mais-valias são declaradas no Anexo G do IRS. O imposto incide sobre 50% do mais-valia, um exemplo: se forem apuradas mais-valias de 100 000 euros, só são tributados 50 000 euros.

De realçar que o IRS é um imposto de base anual, o que significa que se vender um imóvel em 2022, terá de incluir esta transação na declaração de IRS do ano seguinte, em 2023.

2. Se ao invés de tudo o que foi descrito até aqui, a venda de uma casa gerar prejuízo em vez de lucro, então está perante uma menos-valia.

Repare que a tributação anual corresponde ao saldo entre as mais-valias imóveis e as menos-valias. Por conseguinte, se, por exemplo, vender dois imóveis e num deles apurar uma mais-valia e no outro uma menos-valia, a diferença entre os dois (portanto, o saldo) será o que fica sujeito a IRS.

Em suma, o lucro que poderá obter com a venda de uma casa nunca será isento de tributação a menos que utilize essa quantia para a compra de outro imóvel (hipótese de reinvestimento). Em caso de gerir mais-valias imóveis ou não, será sempre necessário declarar a operação no IRS.

3. O imóvel adquirido por herança necessita de declarar mais-valias, porém existem alguns detalhes:

  • O valor de referência para cálculo das mais-valias é o mesmo atribuído ao imóvel no momento que é herdado;
  • A data de aquisição do imóvel é o dia que houve falecimento do antigo proprietário, não o dia da partilha de bens.
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