Amortizar (ou não) o seu Crédito Habitação

amortizar crédito habitação

Conseguiu poupar uma soma considerável de dinheiro, ou recebeu uma herança significativa? Pensa reduzir os seus encargos mensais? Amortizar crédito habitação pode ser um bom investimento se for bem ponderado.

Que contas fazer, como as fazer para analisar se é o melhor momento para avançar?! Neste artigo, saiba quais os procedimentos, os custos associados e o que deve considerar para saber se compensa fazer amortizar crédito habitação de forma antecipada!

O que é a amortização

O crédito a habitação é um contrato entre o cliente e o banco, em que estão devidamente esclarecidos as condições, os prazos e interesses a pagar, embora protegida por leis e seguros, é uma dívida pendente.

A amortização do crédito habitação é a liquidação antecipada, total ou parcial, da dívida. Se fizer uma boa análise do cenário financeiro que o mercado lhe apresenta, pode economizar muito dinheiro e aumentar o seu património.

Amortizar crédito habitação: total ou parcial

Amortizar crédito habitação de forma total é quando o cliente opta por abater todo o capital restante da dívida, permitindo assim a rescisão da hipoteca associada ao crédito.

Esta situação pode acontecer porque simplesmente tem uma capacidade financeira mais elevada do que tinha quando pediu o crédito, o que raramente acontece, ou pode ser por razões mais plausíveis como: ter em vista a venda do imóvel por ser lucrativa ou, porque a situação familiar mudou (divórcio, rendimento mensal mais baixo e deixou de poder suportar a dívida, etc.); transferir o crédito habitação para uma instituição financeira que lhe oferece vantagens não disponíveis no banco atual.

A amortizar crédito habitação de forma parcial é a extinção de uma fração do valor em crédito. Ou seja, diminui a dívida, mas mantêm a hipoteca. Os clientes optam por esta modalidade quando conseguem amealhar uma soma viável para reduzir a dívida ou para renegociar a prestação mensal em valor ou extensão temporal.

Deve informar o banco, com alguma antecedência, que irá amortizar crédito habitação; caso pretenda pagar o total da dívida deve informar num prazo de 10 dias úteis antes do pagamento, ou, se optar por pagar apenas uma parte da mesma, o prazo é de 7 dias úteis.

Taxa de amortização

A taxa de amortização é a percentagem liquidada ao banco em relação ao total do crédito, algo muito importante quando pensa em amortizar crédito habitação.

Cada mensalidade é composta por parte do montante em dívida; juros; seguros e entre outros interesses. A modalidade de juro associada ao crédito influencia diretamente a Taxa de Amortização, por isso é importante saber se tem um crédito com Taxa de Juro Fixa ou com uma Taxa de Juro Variável antes de proceder à amortização antecipada.

Cada mensalidade paga aumenta a taxa de amortização e diminui a taxa de juro. Ao pagar antecipadamente a soma em dívida não está só a diminuir o valor em crédito por si só, está também a reduzir o montante de juros e comissões a pagar.

Comissão de amortização

A comissão de amortização é um valor cobrado pelo banco pelo reembolso antecipado. Por lei não pode ultrapassar os valores de 0,5% do capital em dívida para clientes aderentes ao crédito com taxa variável e de 2% para os clientes em regime de taxa fixa.

A lei permite a exoneração desta comissão para clientes em circunstâncias especiais, assim como o falecimento, desemprego, deslocação profissional de um dos titulares ou outra situação que o permita nos termos fixados pelo contrato.

A rentabilidade da amortização depende do valor a pagar por esta comissão. Se tivermos como exemplo um crédito de 100 mil euros a pagar em 20 anos será mais interessante fazer a amortização parcial na segunda década do que na primeira porque o valor em dívida será metade do valor total do crédito, ou seja, a comissão a pagar será também reduzida a metade. No caso de ter a possibilidade de pagar o total da dívida deve fazer assim que possível e assim economizará todos os juros associados.

O que é importante avaliar é se o dinheiro que quer investir no pagamento da dívida é mais lucrativo na hora de amortizar crédito habitação ou em outra aplicação financeira, como uma conta poupança, um fundo económico, criptomoedas ou mesmo a bolsa de valores.

A instituição bancária pode ainda cobrar aos titulares do crédito os montantes pagos a notários em cartório, conservatórias e à administração fiscal, na condição de terem sido valores assumidos pelo banco em nome dos seus clientes no momento da celebração do contrato ou da escritura e mediante a apresentação de documentos que comprovem tais despesas.

Período de carência

O cliente que pede um crédito habitação regularmente opta por pedir um período de carência antes de começar a pagar a dívida, porque a compra de um imóvel exige outras despesas, bem como: o valor de entrada do crédito; a avaliação do imóvel por um especialista; a escritura entre outros possíveis gastos que a compra exija. Tais gastos podem sobrecarregar o orçamento familiar ou ultrapassar o limite previsto e o pedido do período de carência permite recuperar a estabilidade financeira e gerir a sua taxa de esforço.

Com esta vantagem, o cliente só estará a pagar os juros associados ao crédito e só começa a amortizar o valor em crédito quando este período chega ao fim. Contudo, as oscilações da famigerada Taxa Euribor impactam a prestação, mesmo que ainda não esteja a ser paga.

O período de carência pode chegar ao fim ao terminar o prazo estipulado ou quando o cliente informa ao banco que quer cessar esse período, então começa a pagar a mensalidade mais a taxa de juro.

Amortizar crédito habitação é uma forma de ganhar independência financeira, reduzir os encargos mensais e em consequência adquirir estabilidade económica, é investir (em si) com mais tranquilidade.

Avaliar se compensa amortizar crédito habitação

Deixamos-lhe assim alguns pontos-chave para poder avaliar corretamente se compensa ou não compensa amortizar crédito habitação:

  • Leia atentivamente as condições contratuais da hipoteca associada à sua escritura e o contrato de crédito habitação. Podem existir condições singulares para além daquelas impostas pela lei e estes documentos dão-lhe a certeza da taxa aplicada e da percentagem da comissão de amortização (consulte um especialista na área isento de interesses ligados as instituições em causa).
  • Pesquise todos os produtos financeiros que o mercado propõe. Compare a taxa de juro que paga com a taxa de juro que pode receber em cada um dos investimentos que lhe pareçam viáveis, analise o risco e não invista todo o seu capital se o retorno for pouco seguro.
  • Consulte o site do Banco de Portugal, faça uma simulação se necessário para se certificar que os seus cálculos estão corretos.
  • Analise se o dinheiro que pensa investir não será necessário num futuro próximo, estabeleça prioridades (educação, saúde), reserve sempre um montante para imprevistos que possam surgir, como ter o seu fundo de emergência.
  • Após amortizar crédito habitação total do crédito não se esqueça de anular os seguros associados à mesma e de subscrever, a título particular, novas apólices, se necessário.
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